淄博市人民政府

淄博市房地产开发经营管理条例

（修订草案征求意见稿）

 

目 录

第一章  总则   

第二章  房地产开发企业

第三章  房地产开发建设

第四章  公共服务配套设施规划、建设和移交

第五章  房地产经营

第六章  法律责任

第七章  附则

 

 

第一章  总则

 

第一条【目的依据】 为了规范房地产开发经营行为，加强房地产开发经营管理，保障和促进房地产业高质量发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】 在本市行政区域内城市、县城、镇总体规划确定的国有建设用地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，适用本条例。

自建自用、非经营性的房地产投资建设活动，不适用本条例。

第三条【基本原则】 房地产开发经营应当坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条【管理体制】 市、区县住房城乡建设主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理，具体工作由负责房地产开发经营管理工作的机构承担。

发展改革、教育、民政、财政、自然资源和规划、水利、文化和旅游、卫生健康、行政审批服务、市场监管、体育、国防动员、城市管理、信息通信等有关部门和金融监管机构按照各自职责，依法做好房地产开发经营管理的相关工作。

第五条【文物风景保护】 房地产开发经营应当遵守文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，保护历史文化遗产和生态环境。

第六条【政策引导】 鼓励开发建设绿色建筑、装配式建筑、成品住宅、海绵型建筑和小区、绿色智慧住区；鼓励房地产开发企业申报商品住宅性能认定，突出建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材和环保，提升开发项目品质。

 

第二章  房地产开发企业

 

第七条【开发资格】 依法设立并取得资质证书的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动。

房地产开发企业应当按照国家和省有关规定，承担与其资质等级相应的房地产开发项目。

第八条【资质申请】 新设立的房地产开发企业，应当按照规定向省住房城乡建设主管部门申请开发资质证书。

开发资质证书有效期为三年。

房地产开发企业应当按照规定向国家、省、市住房城乡建设主管部门或者行政审批服务部门申请延续、升级资质等级。

第九条【资质变更】 房地产开发企业的名称、住所、法定代表人和主要管理、技术负责人等发生变更的，应当在变更三十日内，到住房城乡建设主管部门或者行政审批服务部门办理变更手续。

第十条【分立合并】 房地产开发企业分立、合并、终止的，应当在办理相应市场主体登记后三十日内，到原资质审批部门重新申请核定资质等级或者办理资质证书注销手续。

第十一条【售后服务机构】 房地产开发企业应当建立健全售后服务制度，在申请预售许可或者办理现售备案前设立商品房售后服务机构，办理咨询、投诉、协调等服务事项，并建立售后服务档案。

第十二条【统计报送】 房地产开发企业应当依法向统计部门报送统计资料。报送的统计资料应当真实、准确、完整。

第十三条【信用体系】 市住房城乡建设主管部门应当建立健全房地产开发企业信用分级分类管理制度，推进房地产市场信用体系建设。

 

第三章  房地产开发建设

 

第十四条【城市基础设施】 用于房地产开发的国有建设用地使用权出让或者划拨前，市、区县人民政府应当组织发展改革、财政、自然资源和规划、住房城乡建设、水利、文化和旅游、国防动员、信息通信等部门以及供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营单位，确定项目用地的道路、供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等城市基础设施和人防工程的建设内容、建设主体、建设时序，作为国有建设用地使用权出让或者划拨的依据。

已确定建设时序的城市基础设施不能如期完成的，由监察机关追究相关责任主体的责任。

第十五条【建设条件】 房地产开发建设用地使用权出让或者划拨前，市、区县住房城乡建设主管部门应当会同有关部门就下列事项，向自然资源和规划部门提出建设条件意见：

（一）房地产开发企业资质等级要求；

（二）房地产开发项目的性质、规模、开发期限、建设周期和销售方式；

（三）房地产开发项目基础设施的建设标准、投资来源、完成时限、产权归属、移交方式等内容；

（四）房地产开发项目的建造方式、保障性住房、住宅全装修、建筑节能、海绵城市、住宅品质提升以及住宅性能认定等要求；

（五）建筑本体相关部位及设备质量和保修期限等要求；

（六）落实房地产市场调控政策相关要求。

住房城乡建设主管部门提出建设条件意见前，应当就房地产开发项目基础设施的建设标准等内容征求供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营单位的意见。

建设条件意见作为国有建设用地使用权出让或者划拨的条件，并纳入国有建设用地使用权出让合同的约定内容或者划拨决定书的规定内容。

住房城乡建设主管部门应当会同有关部门和单位通过施工图设计文件审查、开发项目联合巡查、竣工联合验收等措施，监督建设条件意见的落实。

第十六条【开发建设方案】 房地产开发企业应当根据经审定的建设工程设计方案和建设条件意见，制定项目开发建设方案，并于项目开工前报送住房城乡建设主管部门。分期开发的项目应当制定分期开发建设方案。

项目开发建设方案应当载明项目开发期数、开工竣工时间、开发进度以及基础设施和公共服务设施建设时序、交付使用时间等内容。

住房城乡建设主管部门应当会同有关部门、单位对开发建设方案或者调整的开发建设方案进行联合审查，相关部门、单位应当按照各自职责对开发建设方案的落实进行监督管理。

第十七条【项目资本金】 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金专项用于项目工程建设，资本金占项目总投资的比例不得低于百分之二十。

鼓励房地产开发企业实行工程款支付担保制度。

第十八条【项目手册】 房地产开发经营实行项目管理手册制度。

房地产开发企业应当将项目开发建设方案实施情况、审查处理意见、住宅产业化技术使用情况等开发经营过程中的主要事项如实记载于房地产开发项目管理手册，并定期报送住房城乡建设主管部门备案。

第十九条【配套同步】 房地产开发项目的基础设施和公共服务配套设施应当与主体建筑同步设计、同步建设、同步交付使用。

分期开发的项目，基础设施和公共服务配套设施应当满足首期使用要求。

第二十条【联合报装】 房地产开发实行联合报装制度。项目开工前，供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营单位应当为开发企业提供联合报装服务，对配套基础设施的技术要求、建设标准、质量管控、移交事项等予以明确。

第二十一条【验收移交】 新建房地产开发项目区划红线内供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视管线以及设施设备的建设安装费用统一纳入房屋开发建设成本，不得另行向买受人收取；经验收合格后，移交供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营单位，实行一体化经营管理。

供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营单位应当配合开发企业进行专业经营设施验收、移交、签订供用合同。必要时,专业经营单位管理部门应当予以协调。

第二十二条【专营设施委托建设】 房地产开发企业委托专业经营单位负责专业经营设施建设的，房地产开发企业应当与专业经营单位签订配套设施建设合同。合同应当明确建设范围及内容、容量配置及建设标准、建设期限、建设费用及支付方式、提供验收合格证明文件或者投入使用证明等权利义务、违约责任等内容。

专业经营单位应当根据开发项目整体进度，按照合同约定时限完成专业经营设施建设，并向房地产开发企业提供验收合格证明文件或者投入使用证明。房地产开发企业应当提供专业经营设施施工的必要条件。

第二十三条【项目竣工验收】 房地产开发项目主体建筑及其配套建设的基础设施和公共服务配套设施竣工后，房地产开发企业必须依法组织竣工验收，分期开发的项目可以进行分期验收。经验收合格后，方可向买受人交付商品房；未经验收或者经验收不合格的，房地产开发企业不得交付。

开发企业交付商品房，应当取得以下资料：

（一）开发项目取得建设工程竣工规划核实认可书；

（二）单体建筑取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；

（三）道路、路灯、雨污水管线等配套市政设施竣工验收备案文件，绿化工程及环卫设施核验文件；

（四）开发项目取得供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视设施竣工验收文件或者移交协议；

（五）供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营单位与房地产开发企业已签订供用合同；

（六）法律、法规等规定应当提交的其他资料。

开发企业申请竣工联合验收的，住房城乡建设主管部门应当会同相关部门、单位对项目实施竣工联合验收。

第二十四条【业主开放日】 商品房交付前，房地产开发企业应当设立业主开放日，对业主查验出的房屋质量问题及时整改。

第二十五条【验房收房制度】 新建房地产商品住宅项目全面推行先验房后收房制度。房地产开发企业承担主体责任，设计、施工、监理和前期物业服务单位应当予以配合。

第二十六条【验收材料公示】 商品房交付时，房地产开发企业应当在交付现场公示开发项目竣工验收合格或者交付使用的证明材料；住房城乡建设主管部门应当组织相关部门、单位进行交付监督核实。

第二十七条【质量责任】 房地产开发企业应当依法对其开发的房地产项目承担工程质量首要责任。房地产开发企业发生破产、解散等情况的，应当由依法约定或者委托的单位承担质量责任。

鼓励房地产开发企业建立物业质量保修金或者质量保险制度。

 

第四章  公共服务配套设施规划、建设和移交

 

第二十八条【规划条件】 自然资源和规划部门在对出让或者划拨国有建设用地提出规划条件时，应当依据控制性详细规划以及《城市居住区规划设计标准》等规定，书面征求相关部门或者单位意见，明确公共服务配套设施的配置要求。

教育、民政、文化和旅游、卫生健康、体育、国防动员、城市管理等部门应当按照各自职责，就房地产开发项目公共服务配套设施和人防工程的建设标准、投资来源、建设时序、产权归属、产权移交等相关的内容，向自然资源和规划部门提出意见，并实施监督。

第二十九条【移交协议】 土地成交后，房地产开发企业应当与相关部门签订公共服务配套设施产权移交和使用管理协议，协议应当包括建设规模、建设标准、建设时间、产权单位、产权移交时间以及移交方式、违约责任等事项。

第三十条【配套指标】 房地产开发企业在组织编制开发项目建设工程设计方案时，应当注明公共服务配套设施的内容、建筑面积、用地位置、用地面积等指标。

分期开发的项目，应当明确分期范围和公共服务配套设施内容。公共服务配套设施中的教育设施、物业管理与服务用房应当在首期项目建设；其他公共服务配套设施按照有关规定确定建设时序。

第三十一条【指标审查】 自然资源和规划部门应当会同相关部门或者单位通过建设工程设计方案联合审查等措施，对公共服务配套设施的内容、建筑面积、用地位置、用地面积等指标进行审查。不符合规划条件和建设时序要求的，由自然资源和规划部门责令房地产开发企业予以整改。

第三十二条【产权移交】 产权归政府所有的公共服务配套设施，按照约定由房地产开发企业建成并无偿移交的，自然资源和规划部门应当在土地出让合同或者划拨决定书中载明；按照城市规划要求，独立占地建设且符合划拨用地目录的，应当采取划拨方式供地，划拨给产权单位。

工程竣工验收合格之日起三个月内，由房地产开发企业与产权单位按照公共服务配套设施产权移交和使用管理协议的约定进行产权移交，并将工程档案资料移交给产权单位。产权单位应当按照约定及时接收，不得提出约定以外的条件。

 

第五章  房地产经营

 

第三十三条【项目转让】 房地产开发企业转让开发项目应当符合下列条件：

（一）转让人已支付全部土地使用权出让金并取得不动产权证书；

（二）转让人已支付应缴纳的税费；

（三）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

（四）受让人具备相应的房地产开发资质；

（五）受让人具有项目剩余资本金缴存能力；

（六）法律、法规规定的其他条件。

房地产开发项目转让应当签订书面合同。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起三十日内，持项目转让合同到住房城乡建设主管部门备案。

第三十四条【预售许可】 商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房，应当向行政审批服务部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得预售许可的，房地产开发企业和商品房承销机构不得预售商品房，不得以定金、预付款等形式向买受人收取预售房款。

产权归政府所有或者归全体业主所有的公共服务配套设施，房地产开发企业和商品房承销机构不得进行销售。

第三十五条【预售资金监管】 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录内的商业银行开立商品房预售资金监管专用账户，并与监管银行、负责房地产开发经营管理工作的机构签订预售资金监管协议。

商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。负责房地产开发经营管理工作的机构可以根据房地产开发企业信用、资质等级、全装修及装配式建筑实施等情况，按照有关规定调整商品房预售资金监管额度、留存比例。当预售资金总额达到既定监管额度后，房地产开发企业方可提取监管额度以外的资金，并优先用于该预售项目工程建设。

房地产开发项目达到交付使用条件并且办理不动产首次登记后，预售资金监管终止。

支持房地产开发企业规范使用商业银行保函置换预售监管资金。

第三十六条【现房销售备案】 鼓励房地产开发企业开发建设成品住宅，实行现房销售。房地产开发企业销售商品房现房前，应当按照规定向住房城乡建设主管部门备案。

第三十七条【明示公示】 房地产开发企业和商品房承销机构，应当在商品房销售场所向买受人明示房地产开发企业资质证书、不动产权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证或者现售备案证明、商品房售后服务公示牌、预售资金监管银行和监管账户、经审定的建设工程设计方案总平面图以及业主临时管理规约、前期物业服务合同、商品房买卖合同范本和商品房不利因素说明等材料。

房地产开发企业和商品房承销机构销售商品房，应当将开发项目公共服务配套设施的位置、规模、产权归属以及建设完成时间等内容在商品房销售场所醒目位置进行公示。

商品房承销机构代理销售的，应当公示有权销售商品房的备案证明和商品房销售委托书。

第三十八条【房源公开】 在销售取得预售许可或者已经办理现售备案的商品房时，房地产开发企业和商品房承销机构应当一次性公开全部销售房源、明码标价、一套一标。

第三十九条【广告发布】 房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告、发放宣传资料，内容应当合法、真实、准确。

发布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号或者现售备案证号。

广播、电视、报刊、网络等媒体发布商品房销售广告应当依法查验前款规定的相关证明材料。

第四十条【样板房】 房地产开发企业和商品房承销机构销售商品房设置样板房的，应当向买受人说明实际交付的商品房质量、设备以及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

样板房保留时间自商品房集中交付购房者之日起不少于六个月。

鼓励房地产开发企业对样板房实施影像保全公证。

第四十一条【买卖合同】 房地产开发企业销售商品房，应当通过网签系统与买受人签订商品房买卖合同，并向住房城乡建设主管部门和不动产登记机构备案。

商品房买卖合同优先使用《淄博市新建商品房买卖合同范本》，禁止通过变通、删减条款或者利用补充条款侵害买受人的合法权益。

商品房承销机构代理销售商品房不得收取佣金以外的其他费用。

第四十二条【维修管理费用】 房地产开发企业按照规划建设的与商品房配套的基础设施、非经营性公共服务配套设施，按照有关规定办理移交手续后，房地产开发企业不再承担其维修、管理费用，但属于保修期内的维修、管理费用和另有约定的除外。

第四十三条【产权办理】 房地产开发企业应当协助买受人办理不动产登记，提供必要的证明文件。

涉及土地、房屋抵押的，房地产开发企业应当解除抵押，不得影响买受人办理不动产登记。

第四十四条【住宅使用手册】 房地产开发企业交付商品房，应当向买受人提供商品住宅使用手册。商品住宅使用手册应当包括住宅使用说明书和住宅质量保证书。

住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、房屋结构图、附属设备等，明确注明房屋承重结构、设计使用年限、性能指标、管线走向、使用与维护保养要求以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

住宅质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。

第四十五条【保修期】 商品房的质量保修期限，不得低于国家、省规定的建设工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起计算。

 

第六章  法律责任

 

第四十六条【适用原则】 违反本条例规定的行为，法律、法规已经规定法律责任的，适用其规定。

第四十七条【法律责任】 房地产开发企业违反本条例第九条规定未办理资质及人员变更手续的，由市住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

第四十八条【法律责任】 房地产开发企业违反本条例第十一条规定，未设立商品房售后服务机构或者售后服务机构未开展售后服务的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

第四十九条【法律责任】 房地产开发企业违反本条例第十六条规定，擅自变更项目开发建设方案的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款。

第五十条【法律责任】 房地产开发企业违反本条例第二十三条第二款规定，未取得相关资料交付商品房的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上五十万元以下罚款。

第五十一条【法律责任】 房地产开发企业违反本条例第三十五条第二款规定，未将商品房预售资金全部存入监管账户的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上三十万元以下罚款。

第五十二条【法律责任】 房地产开发企业或者商品房承销机构违反本条例第三十七条规定，未在销售场所明示、公示相关材料的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正，给予警告，并可处一万元以上五万元以下罚款。

第五十三条【法律责任】 房地产开发企业违反本条例第四十四条第一款规定，未向买受人提供商品住宅使用手册的，由市住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款。

第五十四条【行政责任】 住房城乡建设主管部门和其他具有房地产开发经营管理职责的部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第七章  附则

 

第五十五条【专业术语】 本条例相关用语含义如下：

（一）基础设施，是指开发项目内道路、景观绿化、雨污水管线、路灯和环卫、公共健身设施、雨水收集、非机动车停车棚、机动车停车场（库）、充电桩、智能化监控、安防、消防、人防等设施设备；封闭运行的太阳能热水、直饮水、地源热泵等设施设备；供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施设备及相关管线和计量装置。

（二）公共服务配套设施，是指开发项目内教育、卫生健康、养老服务、文化体育、邮政、社区服务、商业服务、物业管理与服务等设施。

第五十六条 本条例自  年　月　日起施行。

关于《淄博市房地产开发经营管理条例(修订草案征求意见稿)》的说明

 

 

根据市人大、市政府2023年地方立法计划安排，将《淄博市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》）修订列为年度立法审议项目。市住房城乡建设局作为《条例》起草部门，十分重视此项工作，成立了项目专班，在充分调研的基础上，结合我市房地产开发经营管理工作实际，并参考了青岛、重庆、杭州、南宁等其他城市的先进经验，征求了市直有关部门、市住房城乡建设局系统、市房地产开发协会、区县建设主管部门、部分房地产开发企业及专业经营单位意见。经多次讨论研究修改后，形成了目前的《条例（修订草案）》。现从我市房地产市场基本情况、《条例》实施情况、存在问题、拟调整和解决的问题等方面做如下报告。

一、全市房地产市场基本情况

以商品住宅建设为主的房地产业逐步发展成为我市新的经济增长点和城镇居民消费热点，房地产业在促进地方经济发展、改善人居条件、增加就业岗位、提升城市形象等方面起到越来越重要的作用，已成为全市国民经济的重要支柱产业。主要表现在以下几个方面：一是房地产开发规模稳步增长。近十几年来，我市房地产开发投资和建设规模不断扩大，商品房销售面积不断增长，市场总体呈现供求两旺的健康局面。自《条例》条例实施以来，累计完成投资1841.5亿元，完成商品房开发面积4876万㎡，完成销售面积2660万㎡。截至2022年底，全市城镇居民人均住房面积超过41㎡，城镇居民居住环境明显改善。房地产业对全市经济和社会发展贡献突出，占同期地税收入的20%以上，带动了几十个相关产业发展，对促进社会就业发挥了重要作用。二是房地产开发企业成长迅速。逐渐成长起一批实力强、素质高、信誉好、运作规范、市场竞争力较强的房地产骨干企业。目前，全市有房地产开发企业473家，其中一级资质企业数量达到  10家，位居全省前列。近几年，华润、碧桂园等10多家国内一线品牌房企强势进入淄博市场。三是房地产市场秩序日趋规范。近年来，我市不断加大房地产市场秩序整治力度，通过日常巡查、专项检查和联合执法检查等多种方式，定期和不定期进行全方位监督检查，严厉查处违法违规开发经营行为。市场秩序明显好转，消费者的合法权益得到较好维护和保障。四是住宅品质稳步提升。建成了一大批低能耗建筑、高品质示范小区，四新技术得到普遍应用，全市先后有46个项目获得住房城乡建设部A级住宅性能认定，10个项目获得“国家康居示范工程”称号，9个项目获得国内房地产界最高荣誉“广厦奖”。还有一大批项目获得省、市优秀住宅小区称号。

二、《条例》贯彻实施的基本情况

  《条例》经市第十五届人大常委会第5号公告公布实施以后，市住房城乡建设局立即对《条例》的学习宣传和贯彻落实做了专题研究部署，制订了《条例》学习宣传和贯彻落实方案。五年来，各级住房城乡建设部门结合房地产行业发展实际，认真开展《条例》学习宣传，严格落实《条例》规定，房地产开发企业管理、项目开发建设全过程监管、商品房销售行为监管、房地产市场秩序规范等方面都得到了明显改善和加强，有效保障了全市房地产业健康有序发展。一是广泛开展形式多样的学习宣传和培训。编制印发了《条例》条文释义，开展12.5法制宣传日活动，结合开展的全市房地产市场秩序专项整治活动进行宣传、解读，举办了统计、市场监管、新版商品房买卖合同一系列培训。二是制定《条例》实施的系列配套文件。先后印发了《关于加快推进新建住宅全装修工作的实施意见》《淄博市新建房地产开发项目公共服务配套设施建设管理办法》《淄博市房地产开发企业信用评价管理办法》《淄博市新建商品房交付使用管理暂行办法》《淄博市房地产开发企业售后服务机构管理办法》《关于进一步明确商品房预售许可工程形象进度要求的通知》等等。三是《条例》规定的制度得到有效落实。强化了房地产开发企业资质管理；建立了商品房售后服务制度，开发企业设立了商品房售后服务机构；组织开展了年度房地产开发企业信用评价工作；严格开发项目配套设施建设监管，认真提出和落实了建设条件意见；按照规定办理房地产开发项目经营权证明；依据经审定的建设工程设计方案，办理项目开发建设方案备案手续；办理房地产开发项目竣工综合验收备案手续；严格执行商品房预售许可制度，加强房地产开发经营行为监管；集中开展房地产市场秩序专项整治和三年治理活动，保障了购房者合法权益，维护了社会和谐稳定，通过整治，企业开发经营行为明显规范，市场秩序明显好转。

三、存在的突出问题

随着房地产开发建设规模的不断扩大和居民维权意识的不断增强，房地产开发行业管理的任务越来越重，市场监管的难度也越来越大。一是原有法规不适应实际工作需要。目前，《城市房地产开发经营管理条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售管理条例》已经修订，特别是《山东省城市房地产开发经营管理条例》取消了房地产经营权证明、开发项目综合验收备案，房地产开发资质住房城乡建设部也作了较大调整，我市基本管理体制有了变化，《条例》亟需修订。全国人大也配合有关部门完善房地产用地、财税金融政策，拟将成熟有效的制度和政策纳入《房地产管理法》的修订内容，推动出台《住房租赁条例》《住房销售管理条例》《物业管理条例》。二是无序开发的问题仍比较突出。我市地处山东内陆，商品住宅消费以自住性和改善性需求为主，房地产开发主要靠市场自行调节，缺乏计划和总量控制。特别是近几年来，外地企业大量涌入，新开工量屡创历史新高，但销售量并没有随之增加，导致库存积压居高不下，去化周期大幅拉长。还有一部分项目开发条件不成熟，土地出让后，因配套设施不完善导致建成后的商品房销售缓慢，甚至长期闲置，造成资源的巨大浪费，企业效益也难以实现。三是违法违规行为仍然存在。集体土地（划拨土地）违法开发问题始终未得到有效遏制；部分项目在土地、规划、开发、施工等手续不齐全的情况下，违法开工建设；有的项目不执行审批的规划，任意修改、随意变更；违规预售行为时常发生，未取得预售许可就以认购、团购、定金、借款、预付款等名义提前收取房款；不经过验收合格擅自交房；配套设施不完善，不能与主体建筑同步交付；延期交房、延期办证问题严重；企业不重视商品房买卖合同和施工合同履约，引发大量的投诉上访；较大部分企业售后服务机构制度不健全、运转不到位，难以发挥应有的作用。四是部门职能交叉、责任不清、缺少联动。出现问题互相推诿、扯皮，造成许多问题和矛盾纠纷得不到很好解决。五是《条例》规定的制度未得到全部落实。如项目资本金制度。六是投诉信访量激增，工作压力大。部分烂尾项目问题迟迟没有得到解决，如恒大、春申等开发企业和项目等等。

四、建议《条例》调整的主要内容

《条例（修订草案）》分七章，共57条。拟调整主要内容有：

（一）依据上位法和省人大要求需调整内容：

取消内容：房地产开发经营权证明审批、房地产开发项目竣工综合验收备案、统计报送、房地产开发项目建设方案备案。

调整内容：房地产开发经营权证明审批、房地产开发项目竣工综合验收备案、房地产开发项目建设方案备案等制度取消后，增加房地产开发项目“闭合式”管理内容，如联合审查、联合巡查、联合验收等，房地产开发项目未经验收合格交付使用处罚等等。

（二）强化房地产开发项目基础设施和公共服务配套设施管理。

鉴于省水电气暖配套政策作了原则性调整，修订案增设部分条款，专门规范明确相关部门管理职责和专业经营单位权利、责任和义务。

（三）增设部分鼓励条款。一是鼓励开发企业建设绿色建筑和成品住宅，综合运用节地、节能、节水、节材、环保、低碳和互联网等技术，采用系统化组织、标准化设计、规模化订制、工业化生产、装配化施工方式，加快转变住房建造模式，推进建筑（住宅）产业现代化。加快实现高层住宅全装修。二是目前已经实施并取得明显效果的制度和政策，如工程款支付担保、预售资金保函置换监管资金等，建议从法律层面予以明确，以期在保交付、防烂尾的管理目标中得到加强和完善。

（四）因机构改革需要变更条款。对行政审批和管理部门职责作出相应调整。如房地产开发企业资质、土地有效供应及模式、建设条件意见书、工程建设方案审定审批、项目开发建设方案、基础设施和公共服务配套监管和落实等。

（五）市场监管需要增设内容。随着商品住宅全装修制度的全面落实，建议增设规范样板房的内容。

建议人*		联系方式*
意见标题*
意见内容*
验证码*