民法典来了 居住权首次入法

近日，备受瞩目的民法典分编（草案）正式在十三届全国人大常委会第五次会议上提请审议。分编草案包括物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编，其中，物权编用一章对居住权进行了专门性规定。居住权制度引入物权编，对我国“住房难”的问题带来重大利好，有助于为公租房和老年人以房养老等问题提供法律保障。

如何理解居住权的功能

所谓居住权的功能，是指为实现“住有所居”的目的，居住权所有应当发挥的具体作用。在现实生活中，要实现“居者有其屋”的目标，居住权应当有更大的灵活性和更宽泛的适用范围，具体而言，居住权还可发挥以下功能：完善住房保障体系、为“以房养老”提供制度支持、保障拆迁安置中的居住权益等。

“采取居住权的模式来提供住房保障，在无需转移房屋所有权的同时，又能限制居住权人对住房的处分，可以有效解决经济适用房产权不清、利用保障性用房牟利等现实问题。考虑到以房养老正成为养老经济模式中不可忽视的一环，居住权制度的设立可提供法律支撑，在应对老龄化方面的确正对其路、恰逢其时。”据介绍，居住权是为特定人设定的，这就意味着该权利只能为特定权利人所享有，而不可转让由他人享有或由他人继承，在民法典物权编草案中还规定了居住权原则上具有终身性、无偿性等特点。

民法典物权编中的居住权不可为租赁权所替代

居住权与房屋租赁权都是对他人房屋所享有的使用权，二者具有一定的相似性。在民法典物权编的编纂过程中，有观点认为居住权的功能完全可以被租赁所替代，因而无须在民法典中增设居住权制度。“租赁是无法取代居住权制度的。”律师提到，作为用益物权的居住权是支配权，居住权人对房屋具有较强的支配力，而作为债权的租赁权支配力比较低。

作为用益物权的居住权是绝对权，必须要通过登记而设立，这样就可以对抗房屋所有权人之外的任何第三人，能基于物权请求权来保护自己权利。在民法典物权编中规定居住权，能在最大程度上保护诸如这些赠与房产给子女的父母的权益。然而，作为债权的租赁权是相对权，其设立不需要采取登记的方式，除了在买卖不破租赁的场合具有对抗效力，其他情形仅能在特定的合同当事人之间发生效力。与租赁权对比来看，法律对其居住权的保护强度更大。

作为用益物权的居住权是人役权，以满足居住人生活居住的需要为目的，其既可以以合同的方式设立，也可以以遗嘱的形式设立；租赁权的设立必须基于租赁合同，而租赁合同是一种双务、有偿的法律行为，租赁权的取得必须以支付租金为条件；居住权人向房屋所有人所支出的费用通常要低于租金的数额，其经济负担因此较轻。作为用益物权的居住权是人役权，附随于特定的权利人而存续，法律不规定其存续的最长期限；权利人可以对房屋进行必要的装修改善，并且能够长期、稳定地享有这种改善利益。然而，租赁权则不是一项长期、稳定的权利。

综上所述，在同样满足生活居住需求的功能之下，与租赁权相比，居住权在整体上能提供对权利人更优的保护，更有利于实现权利人的需求。民法典物权编增设居住权是在租赁之外，为解决当事人的生活居住实际需要提供更多的选择，能更充分保护当事人的实际利益。

居住权如何取得

目前关于居住权的取得方式，多数观点认为可分为法定取得、约定取得、遗嘱遗赠取得三种。本次物权编草案并未明确居住权是否可通过法律规定直接取得，亦未明确居住权是否可通过遗赠的方式取得。

法定取得的方式一般应限于发生在家庭内部，这是出于家庭伦理及公序良俗原则对于弱势群体的保护目的，直接以法律形式固定化、具体化的制度规则。约定取得主要指通过合同约定取得居住权，结合我国目前的实际情况，合同约定取得居住权可适用于公租房，老年人利用房屋“倒按揭”的养老方式，以及“离婚同居”等情况，适用范围较大。“通过遗嘱、遗赠方式取得居住权是目前学界与实务界都较为认可的观点。法院裁判也应属居住权产生的重要方式之一。”律师告诉记者，基于法院裁判取得居住权的优点在于有利于案件双方的利益平衡，实现良好的社会效果。弊端在于不同案件由于主管法官不同，其判决结果也将不尽相同，所以对于法官的自由裁量权应作出必要限制。