淄博市人民政府

行政复议决定书

淄政复〔2022〕395号

申请人陈某某。

被申请人淄博市张店区人民政府。

申请人对被申请人于2022年10月27日作出的《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字〔2022〕*号）不服，于2022年12月26日向本机关申请行政复议。本机关依法予以受理，现已审理终结。

申请人请求：一、撤销被申请人做出的《征收补偿决定》第一、第二项，依法重新制定合法合理的房屋征收补偿方案；

二、撤销被申请人做出的《征收补偿决定》第四项，停止具体行政行为，先补偿后搬迁。         

申请人称：一、被申请人做出的 《征收补偿决定》第一、第二项主要事实不清、证据不足，具体行政行为明显不当。被申请人做出的《征收补偿决定》第一、第二项依据的是山东某某房地产土地评估测绘有限公司 （简称某某公司）出具的《房地产评估分户报告》（编号：  ，简称《分户报告）和淄博市房地产价格评估委员会(简称评估委》做出的《鉴定意见》，而称某某公司出具的《分户报告》违反了法律规定，评估委做出的《鉴定意见》 是含混不清，即《征收补偿决定》事实不清、证据不足，补偿标准及补偿金额明显不当。

首先，称某某公司未按照法定程序和法定标准进行评估，出具的《分户报告》不可采信。

第一，张店区政府某某街道办事处暗箱操作选择评估机构。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定---”。据此，选定评估机构应当先由被征收人协商确定，协商不成再通过多数决定、随机选定等方式选定评估机构。但是，在选定评估机构时，张店区政府某某街道办并未组织被征收人协商，“随机选定”也只是工作人员在事先准备好的箱子里摸了个球，在未向大家公示和说明的情况下就直接宣布某某公司被选中。也就是说，选定评估机构是街道办的工作人员暗箱操作的！这样暗箱操作 “选定”的评估机构评估出来的结果不可采信。

第二，某某公司评估程序违法。一是，评估机构某某公司未能根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条之规定让申请人享有知情权。在评估过程中，申请人曾向某某公司提出书面申请，要求其出示与房屋征收部门签订的 《房屋征收评估委托合同》并对相关事项做出解释与说明，以确认某某公司应提交《分户报告》的时间、某某公司与房屋征收人的权利义务，进而确定某某公司出具《分户报告》的时间是否符合《房屋征收评估委托合同》约定等情况，但某某公司拒不出示也不解释与说明，剥夺了申请人的知情权；二是，张店区政府某某街道办未公示《分户报告》，某某公司也未到现场说明，违反法律规定。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》 第四十二条第二款规定“房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。公示期限不得少于五日。”第三款规定“公示期间，房地产价格评估机构应当进行现场说明，听取意见；分户初步评估结果存在错误的，应当予以修正。”但张店区政府某某街道办未公示《分户报告》，某某公司也未到现场说明，违反法律规定。

第三，某某公司评估方法违法。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款规定“被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估---” 也就是说，如被征收房屋周边有交易的，应当首先采用市场法评估，但某某公司在周边有交易的情况 下却采用“比较法”。另外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十九条第一款规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格---”，申请人被征收房屋周边交易价格在*之间，有的高达*，某某公司本应在 *的平均交易价之间确定评估价格，但其评估单价仅为 *，申请人不知道某某公司是如何“比较”出这个价格的，虽经申请人多次询问，也未得到答复。另外，征收项目于 2018年3月30日进行第一次公告，被征收房屋于2019 年1月10日开始被停水停电，申请人的停产停业损失应当从停水停电之日起计算到实际补偿之日，但某某公司在《分户报告》中仅给予六个月的补偿，既不公平也不合理。其次，淄博市房地产价格评估委员会做出的《鉴定意见》含糊其辞，不足以采信。申请人不服《分户报告》，向某某公司提出书面复核评估申请。2022年 月 日，申请人收到《房地产复估分户报告》。《房地产复估分户报告》显示征收房屋单位价格仍为*，并且仍然仅给予6个月的停产停业损失补偿费。在这种情况下，申请人依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款“---对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”之规定，向淄博市房地产价格评估专家委员会提出鉴定申请，申请对某某公司做出的《房地产复估分户报告》进行专定鉴定。评估委本应纠正某某公司评估方法上的错误，将“比较法”改为“市场法评估”，但评估委的意见是“采用了比较法评估是恰当的，其评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等方面基本符合《房地产评估规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》的规定”。请问：在被征收房屋周边有交易的情况下为什么不采用市场法评估？“比较法”恰当在哪些里？另外，专定鉴定意见应当是确定的、权威的，是就是是，非就是非，但“基本符合”这样含混不清的词语让人怎么理解呢?申请人认为“基本符合”就是说有的地方符合、有的地方不符合。既然有的地方不符合，评估委就应当指出来，但评估委并没有指出来。也就是说，专定鉴定意见含糊其辞，根本不可采信！

二、被申请人做出的《征收补偿决定》第四项违反了法律规定，应予撤销并停止具体行政行为《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”被申请人做出的《补偿决定》第四项“被征收人在本决定送达之日起15 日内搬迁完毕-----”，被申请人在未补偿的情况下就做出责令申请人搬迁的具体行政行为，违反了法律规定，应予撤销并停止具体行政行为。

综上所述，被申请人作出的《征收补偿决定》，事实不清、证据不足、具体行政行为明显不当，且违反了法律规定。为此，根据《中华人民共和国行政复议法》 第十三条、第二十一条第（三）项、第二十八条第一款第（三）项之规定，现提起行政复议，请求依法做出复议决定，维护申请人的合法权益！

被申请人答复称：一、答辩人作出《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》（张政字【2021】*号）（以下简称“征收决定”）主体适格、适用法律正确、程序合法。

1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第四条第一款的规定答辩人具有作出征收决定的行政主体资格。

2、按照《条例》第八条第三项、第五项规定，涉案的征收决定符合公共利益的需要。

3、按照《条例》第九条第一款规定，涉案的征收决定符合“四规划、一计划”的要求。即涉案征收决定符合淄博市张店区国民经济和社会发展规划、符合淄博市张店区土地利用总体规划、符合淄博市张店区城乡规划和专项规划、符合淄博市张店区国民经济年度计划。

答辩人具有《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的作出征收决定的行政主体资格。涉案的征收决定符合《条例》规定，属于公共利益的需要，符合《条例》规定的“四规划、一计划”的要求，评估机构对《征收决定》进行了社会稳定风险评估。综上，答辩人于2021年10月29日作出《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》（张政字【2021】*号）（以下简称征收决定）并公告，符合法律规定、程序合法。答辩人具有作出《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》（张政字【2021】*号）行政行为的主体资格，证据确实充分、程序合法，适用法律正确。答辩人作出《征收决定》的行政行为合法，且《征收决定》已生效。

二、答辩人作出的《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字【2022】13号）符合实体要件、程序合法、证据充分、适用法律正确。

答辩人作出的《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》（张政字【2021】*号）其中确定的房屋征收范围为：山泉路以东、张博铁路副线以西、规划王舍路以南、山泉路27号南外墙以北区域内的房屋及其附属物，同时收回被征收房屋占用范围内的国有土地使用权。答辩人依据《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》（张政字【2021】*号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条、第二十一条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定，作出《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字【2022】13号）征收被答辩人的房屋，符合实体要件、程序合法、证据充分、适用法律正确。三、被答辩人的诉求没有事实和法律依据。1、被答辩人诉请对其所有的房屋评估价值较低的问题，没有事实和法律依据。

山东某某房地产土地评估测绘有限公司已经依法对该房产进行了评估工作并做出了《评估报告》。《评估报告》已经对被答辩人的房产进行了价值评估，且已经进行了复估。答辩人依据法定程序做出《征收补偿决定》，因此，被答辩人对事实理由没有事实和法律依据。

2、评估公司已经依法对被答辩人的房产进行了价值评估。评估公司依法独立评估，《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。评估机构对涉案房产进行了评估，涉案房产评估程序、评估方法符合法律规定，评估结果公平、公正、合法有效。

被征收人收到评估报告之后，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定依法进行复估，复估结果维持原评估报告，被征收人又依据法律规定对评估报告申请了鉴定，均维持了评估确定的被征收房屋评估价值。

3、涉案征收项目补偿资金已经足额到位，专户存储、专款专用。目前，已签约的拆迁户都已根据《拆迁补偿协议》足额领取了拆迁补偿款，针对未达成《拆迁补偿协议》的部分拆迁户，也已经根据《拆迁补偿决定》做了补偿金预留。因此，不存在违反“先补偿，后搬迁”的征收精神事实。

综上所述，答辩人作出（张政征补字【2022】13号）《张店区人民政府房屋征收补偿决定》的具体行政行为合法有效，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。

经审理查明：2021年9月8日，被申请人作出《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》（张政字[2021]*号），决定对山泉路以东、张博铁路副线以西、规划王舍路以南、山泉路27号南外墙以北区域内的国有土地上房屋及其附属物实施征收，并在征收区域范围公示栏张贴了公告。申请人的房屋属于征收范围。 同日，被申请人在征收区域范围公示栏张贴了《淄博某某建设项目王舍路东延片区国有土地上房屋（非住宅）征收与补偿方案》、《关于选定淄博某某建设项目王舍路东延片区房屋征收评估机构的通知》。申请人领取了《淄博某某建设项目王舍路东延片区国有土地上房屋（非住宅）征收与补偿方案》和《淄博某某建设项目王舍路东延片区房屋征收评估机构选票》。2021年9月18日，因被征收人未能在规定时间内协商选定评估机构，被申请人作出并在征收区域范围公示栏张贴了《关于淄博某某建设项目王舍路东延片区随机选定房屋征收评估机构通告》，告知被征收人通过随机方式选定评估机构以及选定评估机构的时间地点和候选机构名单。2021年9月19日，被申请人作出并在征收区域范围公示栏张贴了《淄博某某建设项目王舍路东延片区房屋征收评估机构选定通告》，告知申请人通过抽签方式选定的评估机构为山东某某房地产土地评估测绘有限公司。2021年9月21日，淄博某某片区建设指挥部办公室与山东某某房地产土地评估测绘有限公司签订了《房地产估价委托合同书》。2021年9月26日，山东某某房地产土地评估测绘有限公司工作人员就该公司作出的申请人所属房产及地面附着物补偿价值评估明细表对申请人进行了解释和答疑。2021年10月19日，被申请人作出并在征收区域范围公示栏张贴了《淄博某某建设项目王舍路东延片区涉及房屋、附属物补偿价值公示表》。2021年10月29日，山东某某房地产土地评估测绘有限公司出具了《房地产评估分户报告》，并送达给申请人。申请人对上述评估报告有异议，申请复估。2022年7月18,山东某某房地产土地评估测绘有限公司出具了《房地产复估分户报告》，并送达申请人。申请人对此仍然不服，向淄博市资产价格评估专家委员会申请鉴定。2022年9月15日，淄博市资产价格评估专家委员会作出《对山东某某房地产土地评估测绘有限公司出具的<房地产评估分户报告>（编号：*）、<房地产复估分户报告（编号：*）>的鉴定意见》，认定山东某某房地产土地评估测绘有限公司出具的《房地产评估分户报告（编号：*）》、《房地产复估分户报告（编号：*）》采用了比较法评估是恰当的，其评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等方面基本符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》的规定。因申请人与被申请人在签约期限内未达成补偿协议，被申请人于2022年10月27日作出《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字[2022]13号）并送达申请人。

上述事实有下列证据证明：

一、《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》（张政字[2021]*号）、《淄博市张店区人民政府房屋征收决定公告》（张政房征告字[2021]*号）及张贴文件记录单、张贴照片；

二、《淄博某某建设项目王舍路东延片区国有土地上房屋（非住宅）征收与补偿方案》、《关于选定淄博某某建设项目王舍路东延片区房屋征收评估机构的通知》及张贴文件记录单、张贴照片；

三、《淄博某某建设项目王舍路东延片区房屋征收评估机构选票》；

四、《关于淄博某某建设项目王舍路东延片区随机选定房屋征收评估机构通告》；

五、《房地产估价委托合同书》；

六、申请人《房产及地面附着物补偿价值评估明细表》及现场解释、答疑照片复印件；

七、《淄博某某建设项目王舍路东延片区涉及房屋、附属物补偿价值公示表》；

八、《房地产评估分户报告》、《房地产复估分户报告》、《对山东某某房地产土地评估测绘有限公司出具的<房地产评估分户报告>（编号：*）、<房地产复估分户报告（编号：*）>的鉴定意见》；

九、《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字[2022]13号）。

本机关认为：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，被申请人作为负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的行政单位，作出涉案房屋征收补偿决定，主体适格。本案争议焦点为：被申请人作出的房屋征收补偿决定的补偿标准及补偿金额是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”第十九条第一、二款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》第十条第二款规定：“被征收房屋的类似房地产已形成交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。依据上述规定，被申请人实施涉案房屋征收行为，应当依据经过评估、复核、鉴定等法定程序，内容确定的评估报告结果，对被征收人房屋作出公平的补偿。本案中，申请人对评估报告有异议，先后提起复核和鉴定，最终淄博市资产价格评估专家委员会作出鉴定意见，认定涉案评估报告采用了比较法评估是恰当的，其评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等方面基本符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》的规定。被申请人据此作出的《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字〔2022〕*号）认定事实清楚，程序合法，适用依据正确。

关于申请人认为被申请人选取评估机构程序违法问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”本案中，被申请人在征收范围公示栏张贴公告了《关于选定淄博某某建设项目王舍路东延片区房屋征收评估机构的通知》，申请人领取了补偿方案和选票，在规定时间内未协商选定评估机构，被申请人又通知被征收人采取现场随机方式选定评估机构。被申请人最终作出评估机构选定通告，告知被征收人选定的评估机构名称，符合上述规定。据此，申请人以被申请人选取评估机构程序违法为由，要求撤销《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字〔2022〕*号）的主张，本机关不予支持。

关于分户初步评估结果是否公示及评估公司是否进行现场说明、听取意见问题。《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》第十六条规定：“征收评估机构应当按照房屋征收评估委托合同约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期限不得少于5日。公示期间，征收评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的，征收评估机构应当及时修正。”本案中，被申请人将分户初步评估结果进行了公示，并对被征收户进行现场说明和解释，符合上述规定。据此，申请人以分户初步评估结果未公示及评估公司未进行了现场说明、听取意见为由，要求撤销《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字〔2022〕*号）的主张，本机关不予支持。

综上，被申请人作出的《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字〔2022〕*号）认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项规定，本机关决定：

维持被申请人作出的《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字〔2022〕*号）。

申请人如不服本决定，可以自接到本决定之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

二〇二三年二月二十三日