淄博市人民政府

行政复议决定书

淄政复〔2023〕587号

申请人李某某

被申请人淄博市张店区人民政府

申请人对被申请人于2023年10月25日作出的《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字〔2023〕3号）不服，向本机关申请行政复议。本机关于2023年11月22日依法予以受理，现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的张政征补字〔2023〕3号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》，请求补偿室内装修、车库、房价评估过低，强拆损失合计399918.08元。 

申请人称：申请人李某某拥有的房屋位于山东省淄博市张店区杏园东路XX号院内X号楼X单元XXX。2022年11月24日淄博市张店区人民政府发布《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》(张政字(2022)69号)，决定对东二路以东，淄东铁路以西，洪沟路以南，胶济铁路以北;其他涉及淄博火车站北广场片区建设项目(第二批次湖田片区住宅)规划范围内的区域进行征收，申请人房屋在征收区域内。申请人于2023年3月29日收到山东金庆房地产土地评估测绘有限公司(下文简称“金庆评估公司”)作出的《房地产估价报告》[鲁金征估字(2022)第033-3号](下文简称“《估价报告》”)，申请人认为该《评估报告》的作出主体及评估过程严重违反法律规定，评估结果与事实不符。申请人已在规定的时间内提出复核申请，2023年4月27日申请人收到《房地产复估报告》鲁金征估字(2022)第033-3号(复)](下文简称“《复估报告》”)。

一、评估主体不合法，申请人自行协商选择评估机构的权利被剥夺，《估价报告》有效性存疑

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十七条规定:“房地产价格评估机构由被征收房屋所在地镇人民政府、街道办事处、居(村)民委员会组织被征收人在房屋征收决定公告发布之日起10日内协商选择。超过50%的被征收人共同签字认可的评估机构，视为共同协商选定。协商不成的，房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。组织被征收人集中投票的，得票最多的房地产价格评估机构当选。采取集中投票、公开抽签、摇号时，房屋征收部门应当邀请被征收人、镇人民政府、街道办事处、居(村)民委员会代表等进行现场监督。”首先，指挥部办公室不仅超越职权进行违法征收，而且未严格依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定进行评估机构的选定。其次，指挥部办公室未按照上述规定告知被征收人享有协商选定房地产价格评估机构的权利，而是直接委托贵司对申请人的合法房屋进行评估。指挥部办公评估室的行为明显违反上述法律规定，金庆评估公司工作的展开建立在违法的基础机构

上，亦损害申请人的合法权益，依法不具有法律效力。最后，金庆评估公司被选中的过程亦不符合法律规定。依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十七条“被征收房屋和产权调换房屋的价值，应当由经依法备案的房地产价格评估机构评估确定”的规定，指挥部办公室并未向申请人说明房地产价格评估机构是否依法备案，申请人亦不清楚房地产价格评估机构的入选原因、过程与专业资质，整个选定过程明显缺乏真实性、客观性。金庆评估公司与指挥部办公室自行签订房屋征收评估委托合同，损害了被申请人的知情权和选择权。

二、《估价报告》中没有被征收人的签章，评估过程明显存在程序违法

根据《住房和城乡建设部关于印发<国有土地上房屋征收评估办>的通知》第十二条规定:“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。”《估价报告》中只有估价人员的签名，其所载照片及实际情况没有申请人的签章认可，也未见到无利害关系人的签字。

三、《评估报告》对申请人房屋价值的评估单价模糊处理，《复估报告》体现申请人房屋的评估单价，但并未就单价予以合理解释，严重损害申请人的合法权益。室内装饰价值过低，房子是2021年重新装修的，费用高时间短，报告中未显示地面砖、木地板、推拉门、壁纸墙面等平方数、单价，也不知道量的尺寸对不对，单价是否合理。新装修和很早装修的一个标准太不合理。根据房屋面积.装修标准.年限对比少评估了5万元。车库价值过低，车库与房屋单价应该相同才对，车库应该按建筑面积计算，而且应该加上公摊面积，买房没有按套内面积计算的，车库内有水、有电、有防盗门，不应该比新建车位价位低，新建车位2.2米*5米=11平方米，1个车位92000元，合8063.64元/平方米，我车库按建筑面积计算是32.44平方x8063.64元=261584.48元。少算了141934.48元。如果按面积计算，我车库是3个车位的面积92000元*3个=276000元，少算了 156350元。而且车库应该比车位价值高才对，这样车库与车位比较，车库评估的价值明显不合理。

《淄博市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十五条规定:“对被征收住宅房屋价值的补偿,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建商品住房市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。被征收住宅房屋的最低货币补偿标准为被征收房屋所处同一行政区域城内同一区位新建商品住房市场评估价格的90%。我住宅房于2007年8月份建成，他现在评估的与附近老旧住宅房价值相等明细不合理。[鲁金征估字(2022)第033-3号]《估价报告》中的评估单价单无法体现评估单价，[鲁金征估字(2022)第033-3号(复)]《复估报告》中的评估单价也并非房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建商品住房市场价格，金庆评估公司对于单价的确认并未给申请人以合理和充分的解释。金庆评估公司违法接受指挥部办公室的委托，对申请人的房屋进行评估本就违法，又以无法确定是否合法的评估单价对申请人进行评估更是直接损害申请人作为被征收人的补偿利益。房屋单价至少每平方少评估了1000元x127.62平方=127620元。在复核维持后又依法申请了鉴定，鉴定委员会在鉴定意见中也认定评估报告存在没有现场查勘记录.现场查勘时间与估价值时点.报告出具时间跨度较大，没有车库面积和室内单项装饰装修评估报告。在本次征收中存在申请人车库.房屋.室内装修评估价值过低问题。评估程序存在不合法的地方，因此该评估报告不能作为认定审请人被征收房屋补偿的参考依据。

2022年12月19日发现征收方已经撬开防盗门把室内装修全部拆除，财物全部拉走，已经报警，断定就是征收方所为，此次损失合计80363.60元。

因此，为维护申请人合法权益，现申请人特向市政府行政复议，望主持公道。

申请人认为：在本次征收中对申请人的车库、房屋及室内装修评估过低，对于评估单价的确认未进行合理和充分的解释，评估程序存在违法，评估报告不能作为认定被征收房屋补偿的参考依据。被申请人所作房屋征收补偿决定，认定事实不清，证据不足，程序违法，内容不适当，依法应当予以撤销。

被申请人答复称：一、本机关于2022年11月24日作出《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》(张政字[2022]69号)决定并公告，并在征收决定上载有被征收人对征收决定不服的维权途径与时间，原告未在规定的时间内提起行政复议与法律诉讼,《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》(张政字[2022]69号)符合法律规定、程序合法并已生效。

二、本机关作出的《张店区人民政府房屋征收补偿决定》(张政征补字[2023]3号)符合实体要件、程序合法、证据充分、适用法律正确。原告张店区字第02-1015730号房屋位于涉案征收决定范围内。关于涉案项目，湖田街道办事处于在搬迁范围内公示《关于选定淄博火车站北广场建设项目湖田片区房屋评估机构的通知》及《淄博火车站北广场片区建设项目房屋搬迁候选评估机构公示》,通知片区内被搬迁人从推荐的5家评估机构中自行选定1家评估机构，公示结束后，被征迁居民1235户共有886户在《产权人选择评估公司汇总签字表》上签字确认，占该项目征迁范围被征迁居民71.26%协商选定了山东金庆土地房地产资产评估测绘有限公司作为评估机构，湖田街道公示了选定结果，公示了《福晟社区福晟家园7号楼评估明细表》，其中包含原告的房屋评估结果，公示通知载明咨询和补正时间。申请人提出复核后，依规出具了复核报告。湖田街道办事处向原告送达《房地产估价报告》和复估报告。涉案评估报告对原告所有的房产依法经过评估程序，涉案房产评估程序、评估价值符合法律规定，评估结果公平、公正、合法有效，不存在瑕疵。2023年7月21日，湖田街道办事处向原告送达《签约通知》要求原告15日内到湖田街道办事处签约。因在本机关作出《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》、《淄博火车站北广场片区建设项目国有土地上房屋(住宅)(非住宅)征收与补偿方案》确定的签约期限内双方未达成征收补偿协议，且在征收补偿费用已经足额到位、专户存储、专款专用的情况下，本机关依据具有法律效力的《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》(张政字[2022]69号)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条、第二十一条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定，作出《张店区人民政府房屋征收补偿决定》(张政征补字[2023]3号)，符合实体要件，程序合法、证据充分、适用法律正确。

综上所述，本机关作出的《淄博市张店区人民政府房屋征收补偿决定》(张政征补字[2023]3号)具体行政行为具有主体资格、证据确实充分、适用法律正确，程序合法。因此，申请人的复议请求没有事实及法律依据，依法应当驳回申请人的复议审请。

被申请人认为：对评估机构的选定及评估程序符合法律规定，被申请人所作房屋征收补偿决定，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持。

经审理查明：2022年11月24日，被申请人发布张政字〔2022〕69号《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》，因淄博火车站北广场片区建设项目（第二批次湖田片区住宅）需要，决定征收：1.东二路以东，淄东铁路以西，洪沟路以南，胶济铁路以北；2.其他涉及淄博火车站北广场片区建设项目（第二批次湖田片区住宅）规划范围内的房屋及其附属物；同时收回被征收范围内的国有土地使用权。上述决定通过张店区人民政府网站对外公开，并在征收范围内进行了公示。申请人的房屋在该征收范围内。

2021年6月3日，征收实施单位在福晟家园7号楼处张贴了《关于选定淄博火车站北广场建设项目湖田片区房屋评估机构的通知》，通知片区内被搬迁人自2021年6月4日至2021年6月13日，从推荐的5家候选评估机构中，自行选定1家评估机构，如不能协商选定房屋搬迁评估机构的，将由通过组织被搬迁人按照少数服从多数的原则投票确定（或随机确定）组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定。公示的候选评估机构有五家，分别为：山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司、山东金庆房地产土地评估测绘有限公司、淄博忠正房地产评估有限公司、山东智乾土地房地产资产评估测绘有限公司、淄博同生土地房地产评估有限公司。

2021年6月13日，征收实施单位在福晟家园7号楼处张贴了《淄博火车站北广场建设项目湖田片区评估机构选定通知》，共有886户被征收居民在 《产权人选择评估公司汇总签字表》上签字确认，协商选定山东金庆房地产土地评估测绘有限公司作为房屋征迁评估机构。

2021年9月30日，征收实施单位在福晟家园宣传栏张贴《张店区人民政府关于淄博火车站北广场片区建设项目征迁范围的通告》。

2021年9月30日，征收实施单位在福晟家园宣传栏张贴《关于公布<淄博火车站北广场片区建设项目国有土地房屋（住宅）（非住宅）征收与补偿方案>(征求意见稿)的通知》。征求意见期限2021年9月30日至2021年10月29日，共30日。

2021年11月14日，征收实施单位在福晟家园7号楼张贴《张店区人民政府关于公布淄博火车站北广场片区建设项目房屋征收补偿方案征求公众意见及修改情况的通告》。

2022年12月9日，征收实施单位在福晟家园7号楼张贴被申请人作出的《淄博火车站北广场片区建设项目（第二批次湖田片区住宅）房屋征收评估机构选定通知》，确认共有886户被征收居民在《产权人选择评估公司汇总表》上签字确认，协商选定山东金庆房地产土地评估测绘有限公司作为房屋征迁评估机构，承担淄博火车站北广场片区建设项目（第二批次湖田片区住宅）福晟社区的评估工作的事实。

2022年11月28日，征收实施单位在福晟家园7号楼张贴被申请人作出的《淄博火车站北广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》（第二批次湖田片区住宅）。

2023年1月3日，征收实施单位在福晟家园7号楼张贴《淄博火车站北广场片区建设项目（第二批次湖田片区住宅）房屋征收评估结果信息公示通知》及《湖田片区福晟社区福晟家园7号住宅楼评估明细表》，其中涉及申请人确认建筑面积127.62㎡，评估单价7552元/㎡，评估价值963786元，地上附着物评估价值119650元，装修价值37776元，附属设施迁移补偿费1440元，评估总值1122652元，一次性搬迁补偿费2042元，6个月安置补偿费10398元，一次性搬迁补助费7696元，补偿总值1142788元。

2023年1月12日，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对涉案房屋出具了鲁金征估字（2022）第033-3号《房地产估价报告》，对申请人房地产在价值时点的价值评估为1142788元，价值时点为2022年11月25日，该时点为房屋征收决定公告之日，并送达给申请人。

2023年3月29日，征收实施单位向申请人送达被申请人作出的《淄博火车站北广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》（第二批次湖田片区住宅）。

2023年4月3日，申请人对上述评估报告有异议，提出复核评估申请。

2023年4月13日，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对涉案房屋出具了鲁金征估字（2022）第033-3号（复）《房地产复估报告》，对申请人的房地产复估结果为：住宅复估价值963786元，车库复估价值119650元，室内装饰装修复估价值37776元，设备移动安装补偿费1440元，其他补偿补助费20136元，合计1142788元，并送达申请人。

2023年6月15日，淄博市房地产价格评估专家委员会出具《房地产估价报告》《房地产复估报告》的鉴定意见。

2023年10月25日，因申请人与张店区房屋征收部门未达成补偿协议，被申请人作出张政征补字〔2023〕3号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》，认定申请人房产在张店区人民政府张政字〔2022〕69号《张店区人民政府房屋征收决定》确定的征收范围内，补偿价值经山东金庆房地产土地评估测绘有限公司评估确定，并出具复估报告，根据评估报告和《国有土地上房屋征收和补偿条例》，申请人可以选择货币补偿，也可以根据《征收补偿方案》第八条第二项选择房屋产权调换，产权调换房屋位置:胶济铁路以北、杏园东路以南、规划东二路南延以东、洪沟西街南延以西区域内就近还迁安置房。2023年10月26日，被申请人向申请人送达张政征补字〔2023〕3号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》。

以上事实有下列证据证明：

1、张政字〔2022〕69号《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》及张贴文件记录单、张贴照片；

2、张政房征告字〔2022〕8号《《淄博市张店区人民政府房屋征收决定公告》及张贴文件记录单、张贴照片；

3、《张店区人民政府关于淄博火车站北广场片区建设项目征迁范围的通告》及张贴文件记录单、张贴照片；

4、《关于公布<淄博火车站北广场建设项目国有土地上房屋（住宅）(非住宅)征收与补偿方案>（征求意见稿）的通知》；

5、《张店区人民政府关于公布淄博火车站北广场片区建设项目房屋征收补偿方案征求公众意见及修情况的通告》及张贴文件记录单、张贴照片；

6、《淄博火车站北广场建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》及张贴文件记录单、张贴照片、送达回执；

7、《关于选定淄博火车站北广场建设项目湖田片区房屋评估机构的通知》及张贴文件记录单、张贴照片；

8、《淄博火车站北广场建设项目湖田片区评估机构选定通知》及张贴文件记录单、张贴照片；

9、《淄博火车站北广场片区建设项目（第二批次湖田片区住宅）房屋征收评估结果信息公示通知》及张贴文件记录单、张贴照片；

10、鲁金征估字（2022）第033-3《房地产估价报告》及送达回执；

11、复核评估申请及鲁金征估字（2022）第033-3号（复）《房地产估价报告》及送达回执；

12、《对山东金庆房地产评估土地评估测绘有限公司出具的<房地产估价报告><房地产复估报告>的鉴定意见》；

13、《签约通知》及送达回执；

14、张政房征告字〔2023〕1号《张店区人民政房屋征收补偿决定公告》及张贴文件记录单、张贴照片；

15、张政征补字〔2023〕3号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》及送达回执；

    本机关认为：关于张政征补字〔2023〕3号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》认定事实是否清楚以及是否公平合理的问题

被申请人所作房屋征收补偿决定的依据是评估报告和《淄博市火车站北广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》（第二批次湖田片区住宅）。根据查明的事实，2023年1月12日，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对涉案房屋出具了鲁金征估字（2022）第033-3号《房地产估价报告》，申请人对该评估报告有异议提出复核评估申请，2023年4月13日，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对涉案房屋出具了鲁金征估字（2022）第033-3号（复）《房地产复估报告》并送达给申请人，复估价值与评估报告一致。山东金庆房地产土地评估测绘有限公司具有房地产评估资质，其出具的房地估价报告载明的评估师均具有依法注册的房地产产权证书，估价报告是根据申请人的房地产产权证书并经实地勘查后作出，符合法律法规的规定。此外，根据淄博市房地产价格评估专家委员会出具的鉴定意见，认定对申请人评估报告评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、评估结果确定方式等方面基本符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》的规定。综合上述因素，该评估报告可以客观反映其被征收房屋在涉案征收决定公告之日的市场价值，被申请人据此确定房屋征收补偿金额并无不当。

被申请人在作出征收补偿决定之前，房屋征收部门已向申请人送达了房屋征收补偿方案，该房屋征收补偿方案对被征收房屋产权调换补偿办法进行详细说明，征收补偿方案明确还迁安置房为建筑面积70㎡、90㎡、110㎡、130㎡、150㎡五种户型，房屋产权调换补偿方式中对房屋装饰装修评估补偿金、附属物评估补偿金、搬迁补偿费、临时安置补偿费、附属设施移动安装补偿费等费用的确定与评估报告、安置补偿方案一致，保障申请人的选择权。

此外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二款的规定：“市县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”《淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条第二款规定：“逾期不签订补偿协议未完成搬迁的，不予补助和奖励。”结合被申请人发布的征收补偿方案补助与奖励规定：“凡在规定的签约期限内签订补偿协议并在协议约定的期限内完成搬迁的，享受以下补助和奖励”。本案中申请人未与房屋征收部门在规定期限签订补偿协议，故被申请人所作房屋征收补偿决定无相应的奖励，并无不当。

     关于被申请人对申请人涉案房屋进行补偿的程序是否合法的问题

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机决定等方式确定。”本案被申请人房屋征收部门于2021年6月3日通知被搬迁人自行协商选定评估机构，福晟社区共有886户被征收居民在《产权人选择评估公司汇总表》上签字确认，协商选定山东金庆房地产土地评估测绘有限公司作为房屋征迁评估机构。山东金庆房地产土地评估测绘有限公司在作出评估报告前，出具了《湖田片区福晟社区福晟家园7号住宅楼评估明细表》由房屋征收部门予以公示，并作出评估报告由房屋征收部门向申请人进行送达。后因申请人提出复估申请，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司作出复核评估报告，由房屋征收部门向申请人进行送达。因申请人与被申请人房屋征收部门不能在规定期限内达成安置补偿协议，被申请人以评估报告确定的价值为基础，依据《淄博市火车站北广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》（第二批次湖田片区住宅）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出涉案征收补偿决定，张贴公告后向申请人送达，行政程序并无不当。

综上，被申请人作出的张政征补字〔2023〕3号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条规定，本机关决定：

维持被申请人作出的张政征补字〔2023〕3号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》。

申请人如不服本决定，可以自接到本决定之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

二〇二四年一月十九日