淄博市人民政府

行政复议决定书

淄政复〔2023〕647号

申请人刘某某

被申请人淄博市张店区人民政府

申请人对被申请人于2023年10月25日作出的《张店区人民政府房屋征收补偿决定》（张政征补字〔2023〕39号）不服，向本机关申请行政复议。本机关依法予以受理，现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的张政征补字〔2023〕39号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》。

申请人称：因申请人与张店区房屋征收部门关于房屋征收事项一直未达成补偿协议，被申请人于2023年10月25日向申请人作出房屋征收补偿决定(张政征补字[2023]39号)，该房屋征收补偿决定行政行为违法，请求复议机关依法予以撤销。

一、张政征补字[2023]39号房屋征收补偿决定程序违法。房屋征收部门未组织被征收人选定评估机构。根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条第一款及第三十九条规定可知，房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。但是，在此次征收的实际履行中，房屋征收部门并未组织包含申请人在内的被征收人协商选定评估机构。

此外，该份估价结果报告内容不完整，主要项目缺失。根据《房地产估价规范》规定，房地产估价报告应当包括估价技术报告。但在该估价报告中，估价技术报告内容缺失，因此报告不规范不完整，估价程序违法，不能作为拆迁补偿依据;在关于核定补偿面积方面，该份估价报告中，申请人90平方米的院落及其上建造80余平方米的房屋在估价报告中并未列明，这足以证明评估过程中未实地查勘估价对象，评估程序违法;在估价数据方面，评估价值明细表中的“室内装饰装修价值、其他附着物价值、设备移动安装补偿费”均无具体明确计算过程，只是笼统的给出总金额。因此评估报告数据不真实，估价实体违法，不能作为拆迁补偿依据。因此，该评估报告无论在程序上还是在实体上均违反法律规定，是一份无效的评估报告，不能作为对申请人房屋拆迁补偿的依据。被申请人依据无效的评估报告对申请人进行安置补偿，其程序当然违法。

二、被征收房屋补偿价明显低于市场价。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。被征收住宅房屋的最低补偿标准由设区的市人民政府确定，并向社会公布。”而征收补偿决定中对于申请人被征收房屋的补偿价格明显低于被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格。

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款仅规定“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估”，由此可知，在各地政府征收合法房屋过程和司法实践中，一般原则是将申请人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，参考征收时的房地产市场价格和被征收房屋当地补偿安置政策,按照合理补偿原则确定补偿价格。

综上，被申请人作出的张政征补字[2023]39号房屋征收补偿决定存在重大违法情形，应依法撤销。

申请人特依据《行政复议法》的有关规定，向复议机关申请行政复议，请求复议机关依法予以纠正，维护申请人的合法权益。

申请人认为：房屋征收部门未组织被征收人选定评估机构，估价报告未核定申请人90平方米的院落及其上建造的80余平方米的房屋，且被征收房屋的补偿价值低于市场价。被申请人所作征收补偿决定认定事实不清，证据不足，程序违法，依法应当予以撤销。

被申请人称：一、本机关于2022年11月16日作出《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》(张政字[2022]67号)决定并公告，并在征收决定上载有被征收人对征收决定不服的维权途径与时间，原告未在规定的时间内提起行政复议与法律诉讼,《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》(张政字[2022]67号)符合法律规定、程序合法并已生效。

二、本机关作出的《张店区人民政府房屋征收补偿决定》(张政征补字[2023]39号)符合实体要件、程序合法、证据充分、适用法律正确。

本机关作出的《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》(张政字[2022]67号)确定的房屋征收范围为:柳泉路以东，金晶大道以西，西二路西一街、规划洪沟路以南，兴学街以北的房屋及其附属物，征收范围系淄博火车站北广场片区建设项目的重要部分，原告房屋位于涉案征收决定范围内。关于涉案项目，车站街道办事处于2021年6月3日在搬迁范围内公示《关于选定淄博火车站北广场建设项目车站片区房屋评估机构的通知》及《淄博火车站北广场片区建设项目房屋搬迁候选评估机构公示》,通知片区内被搬迁人从推荐的5家评估机构中自行选定1家评估机构，公示结束后，被征迁居民1382户共有1001户在《产权人选择评估公司汇总签字表》上签字确认，占该项目征迁范围被征迁居民72.43%协商选定了山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司作为评估机构，温阳街道公示了选定结果，公示了《兴学街片区1号楼评估明细表》，其中包含原告的房屋评估结果，公示通知载明咨询和补正时间。车站街道办事处向原告送达《房地产估价报告》。涉案评估报告对原告所有的房产依法经过评估程序，涉案房产评估程序、评估价值符合法律规定，评估结果公平、公正、合法有效，不存在瑕疵。2023年6月9日，车站街道办事处向原告送达《签约通知》要求原告15日内到车站街道办事处签约。因在本机关作出《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》、《淄博火车站北广场片区建设项目国有土地上房屋(住宅)(非住宅)征收与补偿方案》}确定的签约期限内双方未达成征收补偿协议，且在征收补偿费用已经足额到位、专户存储、专款专用的情况下，本机关依据具有法律效力的《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》(张政字[2022]67号)、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条、第二十一条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定，作出《张店区人民政府房屋征收补偿决定》(张政征补字[2023]39号)，符合实体要件，程序合法、证据充分、适用法律正确。

综上所述，本机关作出的《淄博市张店区人民政府房屋征收补偿决定》(张政征补字[2023]39号)具体行政行为具有主体资格、证据确实充分、适用法律正确，程序合法。因此，申请人的复议请求没有事实及法律依据，依法应当驳回申请人的复议申请。

被申请人认为：对评估机构的选定及评估程序符合法律规定，被申请人所作房屋征收补偿决定，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持。

经审理查明：2022年11月16日，被申请人发布张政字〔2022〕67号《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》，因淄博火车站北广场片区建设项目（兴学街片区住宅）需要，决定征收：柳泉路以东，金晶大路以西，西二路西一街、规划洪沟路以南，兴学街以北；2.其他涉及淄博火车站北广场片区建设项目（兴学街片区住宅）规划范围内的房屋及其附属物；同时收回被征收范围内的国有土地使用权。上述决定通过张店区人民政府网站对外公开，并在征收范围内进行了公示。申请人的房屋在该征收范围内。

2021年6月3日，征收实施单位在西二路西一街张贴了《关于选定淄博火车站北广场建设项目车站片区房屋评估机构的通知》，通知片区内被搬迁人自2021年6月4日至2021年6月13日，从推荐的3家候选评估机构中，自行选定1家评估机构，如不能协商选定房屋搬迁评估机构的，将由通过组织被搬迁人按照少数服从多数的原则投票确定（或随机确定）组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定。公示的候选评估机构有三家，分别为：山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司、山东金庆房地产土地评估测绘有限公司、淄博忠正房地产评估有限公司。

2021年6月13日，征收实施单位在西二路西一街张贴公示《淄博火车站北广场建设项目兴学街片区评估机构选定通知》，兴学街片区二组四组共有1001户被征收居民在《产权人选择评估公司汇总签字表》上签字确认，协商选定山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司作为房屋征迁评估机构。

2021年9月30日，被申请人在西二路西一街张贴《张店区人民政府关于淄博火车站北广场片区建设项目征迁范围的通告》。

2021年9月30日，被申请人在西二路西一街张贴《关于公布<淄博火车站北广场片区建设项目国有土地房屋（住宅）（非住宅）征收与补偿方案>(征求意见稿)的通知》。征求意见期限2021年9月30日至2021年10月29日，共30日。

2021年11月12日，征收实施单位在西二路西一街张贴《张店区人民政府关于公布淄博火车站北广场片区建设项目房屋征收补偿方案征求公众意见及修改情况的通告》。

2022年11月18日，征收实施单位在兴学街58号院张贴被申请人作出的《淄博火车站北广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》（兴学街片区住宅）。

2023年3月28日，征收实施单位在兴学街58号院张贴被申请人作出的《淄博火车站北广场片区建设项目兴学街片区评估机构选定通告》，确认兴学街片区二组四组1001户被征收居民在《产权人选择评估公司汇总表》上签字确认，协商选定山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司作为房屋征迁评估机构，承担二组四组范围内的评估工作的事实。

2023年3月31日，征收实施单位向申请人送达被申请人作出的《淄博火车站北广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》（兴学街片区住宅）。

2023年4月10日，征收实施单位在兴学街58号院张贴《淄博火车站北广场片区建设项目兴学街片区房屋征收评估结果信息公示通知》及《兴学街北二巷8#评估价值公示明细表》，其中涉及申请人确认建筑面积74.98㎡，测绘面积75.43㎡，补偿面积75.43㎡，评估单价8487元/㎡，评估价值640174元，地上附着物评估价值30656元，装修价值29949元，附属设施迁移补偿费180元，评估总值700959元，一次性搬迁补偿费1207元，6个月安置补偿费6146元，一次性搬迁补助费7696元，补偿总值716008元。

2023年4月19日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房屋出具了（山东）鸿润（2023）估字C008号-7《房地产估价报告》，对申请人房地产在价值时点的价值评估为700959元，价值时点为2022年11月17日，该时点为房屋征收决定公告之日，并送达给申请人。

2023年5月6日，申请人对上述评估报告有异议，提出复核评估申请。

2023年5月15日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房屋出具了（山东）鸿润（2023）估字C013号-2《房地产复估报告》，对申请人的房地产复估结果为：主房复估价值640174元，地上附着物复估价值30656元，室内装饰装修复估价值29949元，设备补偿价值180元，合计700959元，并送达申请人。

2023年6月19日，征收实施单位向申请人送达签约通知。

2023年10月25日，因申请人与张店区房屋征收部门未达成补偿协议，被申请人作出张政征补字〔2023〕39号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》，认定申请人房产在张店区人民政府张政字〔2022〕67号《张店区人民政府房屋征收决定》确定的征收范围内，补偿价值经山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司评估确定，并出具复估报告，据评估报告和《国有土地上房屋征收和补偿条例》，申请人可以选择货币补偿，也可以根据《征收补偿方案》第八条第二项选择房屋产权调换，产权调换房屋位置:车站街道柳泉路以东、金晶大道以西、胶济铁路以北、规划洪沟路以南区域还迁安置房。2023年10月25日，被申请人向申请人送达张政征补字〔2023〕39号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》。

以上事实有下列证据证明：

1、张政字〔2022〕67号《淄博市张店区人民政府房屋征收决定》及张贴文件记录单、张贴照片；

2、张政房征告字〔2022〕7号《淄博市张店区人民政府房屋征收决定公告》及张贴文件记录单、张贴照片；

3、《张店区人民政府关于淄博火车站北广场片区建设项目征迁范围的通告》及张贴文件记录单、张贴照片；

4、《关于公布<淄博火车站北广场建设项目国有土地上房屋（住宅）(非住宅)征收与补偿方案>（征求意见稿）的通知》；

5、《张店区人民政府关于公布淄博火车站北广场片区建设项目房屋征收补偿方案征求公众意见及修情况的通告》及张贴文件记录单、张贴照片；

6、《淄博火车站北广场建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》及张贴文件记录单、张贴照片、送达回执；

7、《关于选定淄博火车站北广场建设项目房屋评估机构的通知》及张贴文件记录单、张贴照片；

8、《淄博火车站北广场建设项目兴学街片区评估机构选定通知》及张贴文件记录单、张贴照片；

9、《淄博火车站北广场片区建设项目兴学街片区房屋征收评估结果信息公示通知》及张贴文件记录单、张贴照片；

10、（山东）鸿润（2023）估字C008号-7《房地产估价报告》及送达回执；

11、复核评估申请及（山东）鸿润（2023）估字C013号-2《房地产复估报告》及送达回执；

12、《签约通知》及送达回执；

13、张政征补字〔2023〕39号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》及送达回执；

    本机关认为：关于张政征补字〔2023〕39号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》认定事实是否清楚以及是否公平合理的问题

被申请人所作房屋征收补偿决定的依据是评估报告和《淄博市火车站北广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》（兴学街片区住宅）。根据查明的事实，2023年4月19日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房屋出具了（山东）鸿润（2023）估字C008号-7《房地产估价报告》，申请人对该评估报告有异议提出复核评估申请，2023年5月15日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房屋出具了（山东）鸿润（2023）估字C013号-2《房地产复估报告》并送达给申请人，复估价值与评估报告一致。山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司具有房地产评估资质，其出具的房地估价报告载明的评估师均具有依法注册的房地产产权证书，估价报告是根据申请人的房地产产权证书并经实地勘查后作出，符合法律法规的规定。综合上述因素，该评估报告可以客观反映被征收房屋在涉案征收决定公告之日的市场价值，被申请人据此确定房屋征收补偿金额并无不当。

被申请人在作出征收补偿决定之前，房屋征收部门已向申请人送达了房屋征收补偿方案，该房屋征收补偿方案对被征收房屋产权调换补偿办法进行详细说明，征收补偿方案明确还迁安置房为建筑面积70㎡、90㎡、110㎡、130㎡、150㎡五种户型，房屋产权调换补偿方式中对房屋装饰装修评估补偿金、附属物评估补偿金、搬迁补偿费、临时安置补偿费、附属设施移动安装补偿费等费用的确定与评估报告、安置补偿方案一致，保障申请人的选择权。

此外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二款的规定：“市县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”《淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条第二款规定：“逾期不签订补偿协议未完成搬迁的，不予补助和奖励。”结合被申请人发布的征收补偿方案补助与奖励规定：“凡在规定的签约期限内签订补偿协议并在协议约定的期限内完成搬迁的，享受以下补助和奖励”。本案中申请人未与房屋征收部门在规定期限签订补偿协议，故被申请人所作房屋征收补偿决定无相应的奖励，并无不当。

     关于被申请人对申请人涉案房屋进行补偿的程序是否合法的问题

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机决定等方式确定。”本案被申请人房屋征收部门于2021年6月3日通知被搬迁人自行协商选定评估机构，兴学街片区二组四组共有1001户被征收居民在《产权人选择评估公司汇总表》上签字确认，协商选定山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司作为房屋征迁评估机构。山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司在作出评估报告前，出具了《兴学街北二巷8#评估价值公示明细表》由房屋征收部门予以公示，并作出评估报告由房屋征收部门向申请人进行送达。后因申请人提出复估申请，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司作出复核评估报告，由房屋征收部门向申请人进行送达。因申请人与被申请人房屋征收部门不能在规定期限内达成安置补偿协议，被申请人以评估报告确定的价值为基础，依据《淄博市火车站北广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》（兴学街片区住宅）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出涉案征收补偿决定，张贴公告后向申请人送达，行政程序并无不当。

    综上，被申请人作出的张政征补字〔2023〕39号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条规定，本机关决定：

    维持被申请人作出的张政征补字〔2023〕39号《张店区人民政府房屋征收补偿决定》。

    申请人如不服本决定，可以自接到本决定之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

二〇二四年二月二日